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农村宅基地制度改革最佳窗口期到来2021-10-03 00:27

本文摘要:图为农村宅基地农村土地制度改革在我国经济建设和社会发展中长期发挥着最重要的作用,充分发挥了无法替代的作用。六十年前,耕者有其田的土地制度改革,很快稳定了新生人民政权,为国民经济的恢复发展奠定了基础。30年前…图显示,农村宅基地、农村土地制度改革在中国经济建设和社会发展中长期发挥着最重要的作用,充分发挥了不可替代的作用。 六十年前,耕者有其田的土地制度改革,很快稳定了新生人民政权,为国民经济的恢复发展奠定了基础。

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图为农村宅基地农村土地制度改革在我国经济建设和社会发展中长期发挥着最重要的作用,充分发挥了无法替代的作用。六十年前,耕者有其田的土地制度改革,很快稳定了新生人民政权,为国民经济的恢复发展奠定了基础。30年前…图显示,农村宅基地、农村土地制度改革在中国经济建设和社会发展中长期发挥着最重要的作用,充分发挥了不可替代的作用。

六十年前,耕者有其田的土地制度改革,很快稳定了新生人民政权,为国民经济的恢复发展奠定了基础。30年前的农村土地家庭总承包,突破了改革开放的帷幕,增进了经济社会的跨越发展。

再过三十年,中国农村土地制度再次接近最重要的改革关口,成为牵动城乡乃至改革发展的重要任务。长期以来,我国城乡土地市场二元分割,承托低成本工业化和城市化建设,城乡人口流动和土地要素流动不实时,城市建设用地紧张和农村土地闲置浪费对立越来越激烈,不对现行农村土地制度进行根本改革,特别是农村土地占有的大部分宅基地进行改革,深化农村改革难以解决问题最近,国家具体将农村宅基地制度改革列入新型城镇化综合试验的主要任务之一,但各方面对农村宅基地制度改革的尺度和方向争议较大,在一定程度上推迟了改革过程,如果不尽快明确农村宅基地制度改革的构想和重点任务,就有可能全面深化农村宅基地制度改革,错过农村土地制度改革最差的窗口期,失去用土地制度改革牵动农村综合改革的机会。我国农村宅基地制度不存在三个引人注目的问题,新中国正式成立以来,我国农村宅基地制度多次调整,确保农民居住福利,具有历史合理性,但在现在城市化、工业化缓慢前进、农村人口大量流动的情况下,通过强烈牺牲产权公平确保下划线居住公平的宅基地制度,已经迫切需要调整,带来了一系列问题:鼓励11.获得使用权,无成本拆迁导致一户多宅和微克占地面积现象广泛应用我国农村宅基地实施福利分配和使用权,农民占地基地面积同时,农村宅基地监督严格,村集体经济组织提供闲置宅基地、监督宅基地使用的能力和动力严重不足,加上农房继承等事实不道德和祖先不出售等风俗习惯,农村一户多宅和微克占地面积等问题突出。

由于宅基地的使用权无限期使用,不受以土为本叶落归根等传统观念的束缚,很多农民在新建住宅和移居城镇后,不想回收或返还原住宅基地给集体经济组织,人回家空着,不能拆除旧住宅,很多宅基地都是空着的之后实施宅基地使用权,经济上无法确立宅基地资源的有价性,宅基地粗暴利用的情况明显难以改善,也不符合未来农村宅基地有偿解散和市场化时间的改革拒绝。2.使用权解散和重复使用,农村宅基地大量闲置和土地资源城乡双重闲置,我国农村宅基地实施使用权解散和重复使用政策,农民解散宅基地不仅得到补助金,房屋也得到合理补偿,在宅基地使用权多年的条件下,农民离开农村后,所有者的宅基地成本低,自主解散不实施农村宅基地有偿解散,部分农民在城乡双重占有土地资源是无法防止的,农村闲置宅基地的再利用也不困难。

据统计,目前全国2.4亿亩村庄建设用地中,中空村内老宅基地的闲置面积约占10%~15%,部分地区的比例较高。由于宅基地的福利分配和使用权解散,现在农村人口减少和村庄用地扩大的悖论也不足为奇。建立农村宅基地有偿解散激励机制,完善宅基地解散设施管理办法,明确农民宅基地产权,使农民强制解散闲置宅基地,有效解决农村宅基地大量闲置问题。3.农村宅基地限制时间和个人交易给许多社会冲突带来危险,目前我国农村宅基地不能在村集体经济组织内部时间,宅基地非资本化和非市场化不能显示土地资产价值,实际上允许土地从生存确保功能向商业资本功能的变化。

随着农村人口大量转移到城市,城市化缓慢,城市居住成本上升,农村宅基地的隐性价值大幅度提高,作为所有者主体的集体组织缺乏监督动力和能力,宅基地的个人时间交易和小所有权室的研究开发也难以防止。由于宅基地使用权不能转入市场公开发布交易,农民宅基地和房屋经常被随意定价、价值高估,不仅集体土地资产收益大幅萎缩,还侵犯了农民的利益。宅基地的个人时间和灰色交易,引起了更多的社会对立和纠纷,成为社会不稳定的因素。同时,由于农村宅基地使用权和房屋所有权不可分割,允许宅基地时间损害房屋所有权价值,城市居民和农村居民的房屋所有权实际上不公平。

保护三条下划线进行农村宅基地制度改革,近年来,一些地区在农村宅基地制度改革中已经开展了一些试验探索,整体上具有冰山意义,但没有显着的局限和偏差,主要表现出改革的系统性、整体性不强,一些改革单兵前进,宅基地有偿用于具体集团的组织成员权,有偿解散不停止福利分配的口头政府主导思维相当严重,市场充分发挥不足,过度依赖政府补助金解散宅基地,地方财政不堪重负,政策陷入滑坡的农村土地利益在城市化、工业化缓慢的背景下,全面深化农村宅基地制度改革,必须重点突破以下几个方面。一是通过制度改革明确农村宅基地功能,具体集体经济组织成员权,探索宅基地有偿用途,解决问题的宅基地使用权与市场化时间的对立,消除一户多宅和超强面积闲置宅基地现象,为农村宅基地市场化交易奠定基础。二是通过制度改革建立有效的鼓励约束机制,切断农村空闲宅基地市场化时间解散地下通道,领导农民强制有偿解散空闲宅基地,转录农村空闲宅基地资源,减少农业转移人口带入城镇资本,建立带资进城。三是通过制度改革逐步体现农村建设用地与国有土地同等权益,建立农村宅基地时间制度,前进城乡土地权益公平化,完善土地增值收益分配关系,确保各利益主体公平共享土地流转电子货币收益。

四是通过制度改革扩大农民宅基地使用权,表现农村宅基地抵押、贷款、转让过程中的相关权利,活跃宅基地深渊资产。农村宅基地制度改革一定是多年倾向的过程。以确保农民宅基地使用权为中心,以提高农村宅基地使用效率和农民财产收益为目标,不改变土地集团的所有性质,不改变土地用途,不伤害农民基本权益为前提,遵守耕地维护、生态平衡和社会稳定三条下划线,遵循专业规划、合作前进、用途管制、节约集约的原则,消除现行宅基地管理和利用方面的体制机制约束,自由选择经济条件好、建设用地资源短缺、农村宅基地确认权证书工作成功的地区,首次积极开展试点,稳定农村宅基地,扩大农村宅基地村宅基地村宅基地,扩大农村宅基地稳固农村宅基地集体产权。

关于农村宅基地产权改革的方向,一些学者建议不要一步到位,私有宅基地,这不利于避免对农民的种族歧视,维护和促进农民的产权。但是现在我国农村宅基地对于农民来说还是有很强的社保功能的,私有化可能会带来一系列的问题,短期内不是制度改革的方向。针对宅基地产权主体破面、集体土地权弱化、集体成员权模糊不清等问题,不应缓解探索集体产权能构建形式和渠道,以后在进行农村宅基地产权与使用权分离的基础上,进一步稳定宅基地集体产权,具体集体经济组织作为集体土地所有者的地位,理顺经济管理关系,加强集体土地产权。创造农村集体经济的组织产权制度、管理体制和运行机制,积极开展集体经济的组织成员资格定义,具体土地权益在成员中的分配方式,必须进行集体土地所有权、宅基地使用权的确认权登记,确保集体经济的组织成员的合法权益。

扩大农村宅基地使用权。我国《物权法》将农村宅基地使用权定义为使用权,但农民宅基地使用权不是原始的,应尽快实施农村宅基地使用权人在宅基地占有、使用、收益和处分上的权能,完善农村宅基地使用权有偿获得制度,完善前进宅基地从使用权获得到有偿变更的宅基地强制有偿解散制度,前进宅基地从使用权重复使用到有偿解散变更的计划和用途管制前提下,有条件逐渐放松农村宅基地使用权的时间,前进宅基地使用权和住宅所有权的抵押贷款,显示农民的所有权和利益增进城乡土地同价同权。扫除二元分割的城乡土地制度,前进集体土地和国有土地的同价同权成为改革共识,但现在允许农村集体经营性建设用地转让、租赁、大股东,切入宽广,意味着与农村宅基地时间实践的市场需求和期待差距小。

不应表明农村集体土地与国有土地公平的产权地位,建设城乡统一的建设用地市场,在符合国家产业政策、土地使用政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规规和用途管制的前提下,有条件允许依法获得的农村宅基地通过统一有形的土地市场、公开发表规范的方式转让土地使用权,作为工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目,建设与国有土地同等入市、同等价格。前进农村宅基地制度改革的突破口,我国农村宅基地与管理积累了大量深层次对立和问题,不能根据现行法规政策明确解决问题,必须在重要领域进行改革试点突破。

1.建立农村宅基地差异化有偿用于制度,在充分考虑大众承受能力的前提下,坚决前进,逐步推进,探索新的旧计划折断、区别对待原则,建立充分反映宅基地资源缺乏程度和经济价值的有偿用于制度,节约利用宅基地的制约机制。一是完善农村宅基地和农房登记管理制度。减缓村镇体系规划、村建规划,修改农村宅基地用地管理标准和农村居民点人均建设用地管理标准。积极开展闲置宅基地、一户多宅、村内空地等调查和评价,完善农村宅基地地籍文件。

推迟农村宅基地确认权登记证,探索实施城乡统一住宅登记制度,逐步推进农民住宅确认权登记证。二是稳步前进农村宅基地差异化有偿使用。在一些地区,探索对超标闲置宅基地农农民和新申请人住宅基地的非集体经济组织成员积极开展住宅基地有偿试验,集体经济组织成员已经合法获得,符合标准的住宅基地以后可以使用权。

确认收费标准要贯彻考虑大众的承受能力,反映人户籍身份、宅地质量、性质等差异。远远超过用地标准占有宅基地的,采用面积和年限增加的收费方法征收超过土地使用费。三是有序放松农村宅基地有偿用于范围。

希望各地实施农村集体经济组织成员资格确认标准,全面积极开展农村集体经济组织核定和成员资格定义工作,统一发放集体经济组织成员证,探索烧结农村宅基地使用权获得主体范围。在不改变农村宅基地集体所有性质的前提下,部分地区首次积极开展宅基地有偿试验,逐渐扩大农村宅基地使用权主体范围,允许区县范围内满足条件的农业人口出售农村宅基地,条件成熟后使用权主体范围进一步限制。四是全面推进农村宅基地有期限用于制度。

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探索有偿获得的农村宅基地使用权期限为70年,70年期满后,使用权人向村集体经济组织缴纳宅基地使用费后,可以再次获得70年的宅基地使用权。如果不支付宅基地使用费,集体经济组织可以偿还宅基地使用权。受让人获得宅基地使用权后,不得以居住为目的,遵循宅基地所在地的土地管理计划。

空闲宅基地和房屋消失的一定期限还没有完全恢复使用的宅基地,宅基地所在地村集体经济组织经有关部门同意后,可以返还宅基地使用权。2.建立农村宅基地有偿解散长期机制,在承认农民意愿、确保农民权益的前提下,坚决依法强制、合理补偿、集约利用、用途管制原则,探索农民合理市场需求的农村宅基地解散补偿激励机制。

一是建立农村宅基地自营储存和储存制度。积极开展农村空闲宅基地和农民解散意愿调查,建立农村宅基地解散潜力账户。

探索实施农村宅基地集体经济的组织自营和政府代理。储蓄、经济实力强的村集体经济组织可以正式设立农村宅基地储备机构,自律积极开展宅基地储备运营。

经济实力较强的村集体经济组织可委托政府正式成立的农村集体建设用地储备机构,对农户申请人解散的宅基地开展返还、收购。政府通过贷款、财政投入资金、建设用地指标交易收益等渠道筹措住宅基地,开拓建设城市解散的农村土地补偿周转金,实施统一管理、堵塞运营、专家储藏、独立计算。二是完善农村宅基地有偿解散激励机制。

严格允许宅基地使用权人解散的条件是,在镇上购买商品,不想搬到镇上,强制退房,之后也申请新宅基地的农民,根据宅基地和住宅评价价和镇上的住宅重置价格进行重复使用补偿,对进入镇上的农民的孩子进行教育,参加镇上的居民养老保险、医疗保险等进行补助金。对于解散原住宅基地申请人的新住宅基地的农民,还在进行补偿,可以得到一定金额的低利率资金贷款。采用财政投入资金和储备适度国有土地获得转让收益等方式填补废弃地补偿费资金的差距。允许符合条件的宅基地使用权人按照相关规定通过政府交易平台建设农村宅基地、附属设施用地和城市。

三是加强空闲宅基地的处理和利用。解散的农村宅基地不应优先确保农村发展建设用地市场需求,符合相对集中在连片、宜农用途等条件下,不应根据土地利用总体规划、土地整理开垦开发规划积极开展宅基地整备,将解散的宅基地开垦为耕地和其他农地,由村集体经济组织管理、利用农村宅基地开垦后,原用于本村村民的,开垦后的土地优先承包经营。宅基地开垦后产生的建设用地指标,由土地整备机构通过城乡建设用地变动勾结利用。

3.建立农村空闲宅基地使用权时间制度,按条件限制版、充分强制、时间有偿原则,将农村宅基地列入城乡统一土地交易市场,建立产权明确、维护严格、时间流畅、合理分配的农村宅基地时间制度,有条件,逐步推进农村空闲宅基地时间。一是建立农村宅基地交易平台体系。探索建立多级同步农村空闲宅基地交易平台系统,依法为农村宅基地时间交易获得场所设施、信息公开、组织交易、交易护照等服务。省市级平台主要负责制定农村宅基地交易规则、护照程序、服务标准、信息平台建设。

县(区)平台重点加强政策咨询、合同签订、价格评价等时间服务能力建设,增进住宅基地公开发表、公正、规范时间交易。结合乡镇便民服务中心等,建立乡镇宅基地时间服务平台,管理宅基地交易信息的收集和报告。

条件成熟后,交易平台可以延伸到行政村一级。二是前进农村空闲宅基地使用权有序时间。

严格限制版农村空闲宅基地使用权交易主体,宅基地使用权转让人在转让宅基地使用权后有合法的住所,需要确保基本的生存。农村宅基地使用权转让必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。探索科学合理的农村空闲宅地交易方式,推迟城乡统一的土地交易市场建设,规范和反对宅地使用权人转让、租赁、价格出资(大股东)等方式的时间使用权。

具体农村宅基地使用权的时间,加强宅基地的时间用途管制,宅基地使用权的时间不得改变宅基地所有权的主体和性质。三是完善宅基地时间电子货币收益共享机制。

制定农村宅基地时间电子货币收益分配方案,建立考虑国家、集体、个人土地增值收益分配机制,合理确认政府、村集体经济组织、原宅基地用户分配比例。通过宅基地整理移位等获得的额外集体建设用地转让或租赁收益大部分应用于补偿农民。对村集体经济组织获得的电子货币收益实施专家管理。希望村集体经济组织在符合计划的前提下,申请人将成片的闲置、旧宅基地用地返回村集体建设用地,原用于人可以根据宅基地基础面积换算成股票,参加集体建设用地经营收益分为。

4.完善宅基地使用权和农村房屋所有权抵押制度,积极开展农村房屋所有权抵押贷款试点,不改变农村房屋集体所有性质,不损害农民权益,积极开展农村房屋使用权和农村房屋所有权抵押贷款试点,创建产权清晰、价值具体、时间便利、贷款效率高的宅基地贷款和设施制度体系。一是完善农村产权抵押登记服务体系。建立和执行城乡房地产统一登记制度,将农村宅基地和农村房屋纳入全国统一的房地产登记制度。

建立农村宅基地使用权和农村居民住房抵押登记管理办法和流程,建立健全农村宅基地、农村住房等抵押登记服务体系。探索产权抵押登记驻华机制,规范资产抵押登记文件信息管理,逐步建立统一的资产抵押登记管理网络信息系统。

二是前进农村宅基地和房屋抵押贷款。根据逐步、高风险的拒绝,积极开展农村宅基地使用权和农村房屋所有权等抵押贷款试验,允许宅基地使用权和房屋所有权一起抵押。

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确保原作抵押的房屋依法负债后需居住在场所的条件下,同意所在农村集体经济组织同意后,允许农民将房地产证明书的土地用于票据抵押给金融机构作为偿还确保,或者抵押给贷款机构,以贷款机构为借款主体向金融机构贷款三是完善宅基地使用权和房屋价值评估体系。政府制定并发布本区域内农村宅基地抵押贷款基准价格,作为宅基地价值评估的依据和基础。农村宅基地的价值可以通过抵押当事人协商确认,也可以通过抵押当事人接受的具备资质的评估机构进行评估确认,抵押物的价值不得高于标准价格。大力发展农村产权价值评估、法律咨询等中介机构,为宅基地使用权抵押服务。

四是建立农村宅基地和房屋处理机制。研究实施农村宅基地和住宅不良资产处理方法,建立政府领导与市场化运营相结合的不良资产处理机制。

探索重组农村资产管理公司,负责管理并购和处理抵押贷款产生的不良资产。并购后的资产由农村资产经营公司委托有资质的评价机构进行资产评价,在农村产权交易市场公开处理。原抵押资产处理后经常发生损失,按一定比例由政府和贷款银行承担。五是创建产权抵押风险承担补偿机制。

大力推进农业融资贷款的发展,希望民间资金出资或成立农业融资担保公司。探索创建借款主体、金融机构和贷款机构共同分担贷款损失的风险承担机制。

宅基地和房屋处理后,住在和生活困难的农家,从处理中扣除资金给予一定的补助金。希望地方政府出资设立农村宅基地和房屋抵押贷款风险补偿资金,对金融机构抵押贷款损失开展必须的补偿。


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